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以房养房的三种方式_a

发布时间:2020-01-16 18:21:51

以房养房的三种方式

以房养房的三种方式

出租旧房,购置新房。如果你的月收入不足以支付银行贷款本息,或是支付后不足以维持每月的日常开销,而你却拥有一套可以出租的空房,且这套房子所处的位置恰好是租赁市场的热点地区,那么你就可以考虑采用这个方案,将原有的住房出租,用所得租金偿付银行贷款来购置新房。

投资购房,出租还贷。有些人好不容易买了套房,却要面对沉重的还贷压力,虽然手里还有一些存款,但一想到每个月都要把刚拿到的薪水再送回银行,而自己的存款不知什么时候才能再增加几位数,心里就不是滋味。在这种情况下,可以再买一套房子,用来投资。如果能找到一套租价高、升值潜力大的公寓,就可以用每个月稳定的租金收入来偿还两套房子的贷款本息,这样不仅解决了日常还贷的压力,而且还获得了两套房产。问题的关键是要判断准确。

出售或抵押,买新房。如果你手头有一套住房,但并不满意,想改善居住条件,可手里又没钱,好像一时半会儿买不了新房。如果你将手中的房子出售变为现金,就可以得到足够的资金。你可以将这部分钱分成两部分,一部分买房自住,一部分采用第二个办法用来投资。如果你卖了旧房却一时买不到合适的新房自住,就不如把原来的房产抵押给银行,用银行的抵押商业贷款先买房自住,再买房投资。这样,不用花自己的钱,就可以实现你改善住房,又当房东的梦想了。

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如何计算以房养房投资收益

对普通老百姓而言,房产投资肯定是一个家庭中重大的投资行为。既然是家庭重大投资,理所当然就应该慎重考虑投资的收益,通过相关人士了解到,计算以租养房投资收益的方法有以下2种:

1.投资回报率分析公式:(税后月均租金-物业管理费)12/购买房屋单价

此种方法是目前地产投资中最常用的,此方法考虑了租金、房价及两者的相对关系,套用在股市投资上可类比为市盈率,是选择绩优房产的简捷方法。但它又有弊端,没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间价值,并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。

2.投资回收时间分析公式:投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(税后月租金-按揭月供款)12

这种方法类似于股市投资分析中的K线图分析,考虑了租金、价格、前期的主要投入因素,但未考虑前期的其他投入、资金的时间价值因素,可用于简略估算资金回收期的长短,但不能解决多套投资的收益分析。这种方法比租金回报法更深入一步,适用范围也更广,但有其片面性,并不是最理想的投资分析工具。

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投资有风险三思而后行

以租养房,已经成为众多人轻松买房的一条捷径。不过,人们似乎只看到了好的一面,而忽视了其中的风险。一旦出现变故,购房者将损失惨重。以租养房不是个简单的过程,这里面的账要仔细算清楚,除了每月固定要支付的物业管理费之外,还有银行贷款利息,这是笔固定的支出,而其收入却只是相对固定的。既然是投资就会有风险,投资房产的风险就是新房出租会有一个滞留期,即从正式入住到出租出去,中间会有一段时间房子是空置的。即使已经出租的房子也可能会中途断档,这就需要你周密考虑如何度过这样的风险期。

随着申请住房按揭贷款门槛的一降再降,不少投资者都会产生冲动想以租养房,做长线投资,但基于对市场分析不全面,最终房子租不出去,导致了以租养房的失败。所以,投资者在瞄准以租养房的投资模式时,应对自己的还贷能力慎重考虑。

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